甲方（出租方）：[甲方全名]
乙方（承租方）：[乙方全名]

鉴于甲方为位于[具体地址]的商业物业的合法所有者，且乙方希望在该物业内经营咖啡馆，双方经友好协商，达成如下租赁合同，以兹共同遵守。

第一条 租赁物业
1.1 租赁物业的具体位置为：__________（以下简称“租赁物业”）。
1.2 租赁物业的建筑面积为__________平方米，包括但不限于店内装潢、家具及相关设备的使用权。

第二条 租赁期限
2.1 本合同的租赁期限为两年，自______年______月______日起至______年______月______日止（以下简称“租赁期”）。
2.2 租赁期满，除非双方另行书面协议，乙方应于租赁期满之日将租赁物业及附属设施恢复至原状并交还给甲方。

第三条 租金及支付方式
3.1 租金为每月人民币__________元（大写：__________元）。租金自租赁期开始之日起，按照以下方式支付：
3.1.1 乙方应于每月______日之前将当月租金支付至甲方指定银行账户；
3.1.2 租金的调整：甲方可于租赁期届满前______个月书面通知乙方进行租金调整，调整幅度不得超过上一年度租金的__________%。

3.2 乙方需支付押金人民币__________元（大写：__________元），该押金应于合同签署后______日内支付到甲方指定账户。合同期满且乙方无违约的情况下，甲方应在租赁期满后______日内无息返还押金。

第四条 权利和义务
4.1 甲方的权利和义务：
4.1.1 甲方有权定期检查租赁物业的使用情况，但需提前______日通知乙方；
4.1.2 甲方应保证租赁物业的合法性及正常使用，及时对物业进行维护和修缮；
4.1.3 甲方如需改变物业用途或进行大规模装修，应提前______日书面通知乙方。

4.2 乙方的权利和义务：
4.2.1 乙方有权在租赁物业内合法经营咖啡馆，并进行必要的装修，只需事先获得甲方的书面同意；
4.2.2 乙方应按期支付租金及其他一切费用，包括但不限于水电费、物业管理费等；
4.2.3 乙方应对子租赁物业及其附属设施的使用负责，优化使用空间，确保财物安全；
4.2.4 乙方不得擅自转租、转让或变更租赁物业的用途，需获得甲方的书面同意。

第五条 物业维护及修缮
5.1 租赁期间，乙方应保持租赁物业的整洁与完好，负责编制日常的维护及清洁工作。
5.2 对于因乙方使用不当造成的损坏，乙方应负责修复，并承担相关费用。若因自然灾害等不可抗力因素导致的损坏，由甲方负责。

第六条 违约责任
6.1 若甲方未按约定时间负责物业维护，影响乙方正常经营，则乙方可请求甲方在合理时间内进行维修。如甲方拒不执行，乙方可减免相应租金，并保留追诉权利。
6.2 若乙方未按时支付租金，逾期超过______日，甲方有权向乙方收取逾期租金的______%作为违约金；如逾期超过______日，甲方有权解除合同，收回租赁物业。
6.3 无论是甲方还是乙方，因不可抗力（如自然灾害、战争等）造成合同无法履行的，双方互不承担责任，但应当及时以书面形式通知对方。

第七条 合同的变更与解除
7.1 合同在租赁期内，如甲方或乙方需要变更合同条款，应提前______日书面通知对方，经双方协商一致后方可签署补充协议。
7.2 在租赁期内，若任何一方严重违反本合同条款，另一方有权单方面解除合同。

第八条 合同生效及其他
8.1 本合同自双方签字盖章之日起生效，具有法律效力。
8.2 合同未尽事宜，双方可协商解决，协商不能达成一致的，按照法律规定解决。
8.3 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（签字）：________________
日期：______年______月______日

乙方（签字）：________________
日期：______年______月______日

请在合同签署前仔细阅读并理解本合同的所有条款，确保双方合法权益得到保障。