甲方（出租方）：___________________
法定代表人：_____________________
联系地址：________________________
联系电话：________________________

乙方（承租方）：___________________
法定代表人：_____________________
联系地址：________________________
联系电话：________________________

鉴于：
甲方是位于北京市朝阳区的商铺的合法拥有者，愿意将该商铺出租给乙方用于咖啡馆的运营及装修改造。经过友好协商，双方达成如下协议：

第一条 租赁标的
甲方同意将其位于北京市朝阳区的商铺（地址：____________________，面积：_______平方米）出租给乙方，用于咖啡馆的运营及装修改造。乙方承诺依据本合同的约定进行使用和管理。

第二条 租赁期限
本合同的租赁期限为______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。

第三条 租金及支付方式
1. 租金为人民币________元（¥______）每月，乙方应于每月的______日之前将租金支付至甲方指定的银行账户，账户信息如下：
开户银行：________________
账户名称：_______________
账号：___________________
2. 租金的调增：租赁期满后，双方可根据市场情况进行租金的重新协商，乙方有优先承租权。

第四条 押金
1. 乙方在签订本合同时应向甲方支付押金人民币________元（¥______），押金在本合同终止后，扣除应支付的费用后返还乙方。
2. 如果乙方未能按时支付租金或损害出租物业，甲方有权扣除相应金额作为损失。

第五条 物业管理与使用
1. 乙方须按法律法规和相关管理规定，合法经营；
2. 乙方负责商铺的日常管理，包括但不限于保洁、安全等；
3. 乙方不得擅自改变商铺的结构和用途，如需改动，需提前征得甲方书面同意；
4. 乙方应妥善维护商铺设施，如因乙方原因造成损坏，乙方应承担修理费用。

第六条 装修改造
1. 乙方在商铺内进行装修时，须向甲方提交详细的装修方案并获得甲方书面同意；
2. 装修过程中，乙方须遵守市政施工的相关法律法规，确保安全；
3. 装修完成后，乙方应及时通知甲方进行验收，验收合格后，装修部分方可投入使用；
4. 乙方在合同期满后，须将商铺恢复至租赁前状态，若未恢复，甲方有权扣除相应押金。

第七条 甲方的权利与义务
1. 甲方应按约定时间将商铺交付乙方，并保证物业的合法性；
2. 甲方应为乙方提供必要的协助，确保乙方的正常经营；
3. 甲方有权对乙方的装修方案进行审核，如发现不当可以要求修改；
4. 甲方不得无故解除合同或中断供水、供电等设施。

第八条 乙方的权利与义务
1. 乙方有权按合同约定使用商铺，并享有优先续租权；
2. 乙方应按时支付租金及其他费用，不得逾期；
3. 乙方有权根据自身经营需求进行装修及改造，需取得甲方许可；
4. 乙方应遵守当地法律法规和社会公德，不得从事违法、违规活动。

第九条 违约责任
1. 如任何一方未履行合同约定，均应向对方支付相当于当月租金作为违约金；
2. 因不可抗力导致合同无法履行的，双方应相互谅解，无需承担违约责任；
3. 如乙方拖欠租金，甲方有权停止提供服务，同时可解除合同并要求乙方赔偿损失；
4. 任何一方因自身原因解除合同的，需提前30天通知对方，违约方应承担由此产生的所有损失。

第十条 办理变更与解除
1. 合同的任何变更或解除均须经双方协商一致并以书面形式确认；
2. 如发生一方破产、清算或被强制执行的，另一方有权解除合同，要求赔偿损失。

第十一条 争议解决
合同的解释及争议应通过友好协商解决；如协商未果，任何一方均可向合同签署地的人民法院提起诉讼。

第十二条 合同的生效与其他条款
1. 本合同自双方签字盖章之日起生效；
2. 合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力；
3. 本合同未尽事项，依照国家相关法律法规及合同法规定处理。

甲方（签字）：________________ 日期：______年______月______日
乙方（签字）：________________ 日期：______年______月______日