甲方（出租方）：[出租方名称]
地址：[出租方地址]
联系方式：[出租方联系方式]

乙方（承租方）：[承租方名称]
地址：[承租方地址]
联系方式：[承租方联系方式]

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方经友好协商，就乙方在甲方的城市中心商业物业内经营咖啡馆事宜达成如下协议：

第一条 租赁物业
1. 租赁物业位置：[具体地址]
2. 租赁面积：[物业面积]平方米
3. 租赁物业用途：仅限于咖啡馆经营，任何变更需经甲方书面同意。

第二条 租赁期限
1. 租赁期限为[租赁年限]年，自[租赁开始日期]起至[租赁结束日期]止。
2. 本协议到期后，乙方可优先续租，续租条件由双方另行协商确定。

第三条 租金及付款方式
1. 租金标准：[租金金额]元/月，租金应在每月的[具体日期]前支付给甲方指定账户。
2. 租金支付方式：乙方可通过银行转账或现金支付，支付方式需提前通知甲方。
3. 逾期支付租金的，乙方须按未支付租金的[违约金比例]%支付违约金。

第四条 装修服务
1. 乙方在租赁期限内有权对租赁物业进行合理的装修和装饰，具体方案须提前书面提交甲方审批。
2. 装修内容包括但不限于内部空间布局、家具配置、灯光设计等。
3. 装修过程中，乙方应确保施工安全、合规，施工人员须具备相应资质，施工期间造成的任何损失及法律责任均由乙方承担。
4. 装修完成后，乙方应在[具体日期]前通知甲方进行验收。甲方应在收到通知后[具体天数]日内进行验收并书面确认。

第五条 双方权利及义务
甲方权利及义务：
1. 甲方有权收取租金，并监督乙方的经营活动是否符合租赁用途。
2. 甲方应保证所出租的物业符合相关法律法规及安全标准，并无产权纠纷。
3. 在乙方经营活动期间，甲方应提供必要的支持与协助，但不干预乙方的日常经营管理。

乙方权利及义务：
1. 乙方有权在租赁物业内进行合法经营，并享有与经营相关的所有收益。
2. 乙方应按合同约定支付租金，保持物业内的清洁与卫生，并对物业内的设施设备负责维护。
3. 乙方不得擅自转让、转租或抵押租赁物业，任何转让行为需经甲方同意。
4. 乙方有责任遵守相关法律法规，并妥善处理因经营活动导致的各类纠纷。

第六条 违约责任
1. 如任一方违约，应承担违约责任，并赔偿对方因此受到的损失。
2. 乙方逾期支付租金，甲方有权停止提供相关服务，直至乙方支付完毕。
3. 甲方未按时交付符合约定的物业，乙方有权要求甲方支付相应的违约金，违约金金额为每延迟一天租金的[具体比例]%。

第七条 合同生效
1. 本协议自双方签字盖章之日起生效。
2. 本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第八条 争议解决
1. 本协议的解释及争议的解决适用中华人民共和国法律。
2. 任何因本协议引起的争议，双方应首先通过友好协商解决；如协商不成，任何一方可向甲方所在地人民法院提起诉讼。

第九条 其他约定
1. 本协议未尽事宜，由双方另行商议，达成书面协议。
2. 本协议如需修改，须经双方书面签字确认。

甲方（签字）：_____________
日期：________年____月____日

乙方（签字）：_____________
日期：________年____月____日