甲方（出租方）：[甲方全名]
地址：[甲方地址]
联系电话：[甲方电话]

乙方（承租方）：[乙方全名]
地址：[乙方地址]
联系电话：[乙方电话]

鉴于甲方是位于城市中心的商铺的合法所有者，乙方希望租赁该商铺用于经营咖啡馆，双方在平等、自愿的基础上，达成如下协议：

一、合同标的
1.1 本协议所述租赁商铺位于[具体地址]，建筑面积约为[面积]平方米，符合乙方合法经营咖啡馆的需求。

1.2 乙方在租赁期间有权将该商铺用于咖啡馆经营，并可在其合法经营范围内进行装修及改造，但须符合当地法律法规的要求，并经甲方书面同意。

二、租赁期限
2.1 本合同租赁期限为[租赁期限，例：五年]，自[起始日期]至[结束日期]。在此期间，乙方有权优先续租，需在租赁期结束前[提前通知期限，例：三个月]书面通知甲方。

三、租金及支付方式
3.1 租金金额为每月[租金金额]元，租金每年按[增加比例/年限，例：5%]递增。

3.2 租金应在每月[具体日期]前支付至甲方指定的银行账户，乙方在支付租金时应保留支付凭证。

四、押金
4.1 乙方应在签署本合同之日起向甲方支付押金[押金金额或比例]元，押金将用于担保乙方在租赁期间履行合同的义务。

4.2 在租赁期满或合同解除后，若乙方履行合同义务，甲方应在[退押金的时限]内无息退还押金；若有未履行的义务或损失，甲方有权从押金中扣除相应金额。

五、甲方的权利与义务
5.1 甲方有权查验乙方的经营情况及商铺的使用情况，以确保乙方没有违反合同条款。

5.2 甲方应按约定时间将商铺交付乙方使用，确保商铺符合政府规定的安全及卫生条件。

5.3 甲方应协助乙方办理相关经营所需的各项许可证和执照，但相关费用由乙方自行承担。

六、乙方的权利与义务
6.1 乙方有权按照本合同约定的用途使用商铺，并在契约期间内进行合理的装修。

6.2 乙方应遵守当地法律法规，确保经营活动合法，维护商铺内外环境，不得因经营行为导致对周围环境的污染。

6.3 乙方不得在未经甲方书面同意的情况下转租或转让商铺，也不得改变商铺的实际用途。

六、装修及改造
7.1 乙方在进行装修前，应提前向甲方提交装修方案，甲方应在[审核期限，例：十个工作日]内予以回复，未经甲方同意，乙方不得进行任何装修。

7.2 装修期间，乙方应负责所有装修费用，且应遵循相关的建筑和安全标准，如因装修造成的损失由乙方负责。

八、违约责任
8.1 任一方违反本合同的任何条款，均视为违约，违约方应赔偿守约方因此所遭受的一切损失。

8.2 若乙方逾期支付租金超过[宽限期，例：十五天]，甲方有权终止合同，并要求乙方支付逾期的租金和违约金。

8.3 若甲方未按时交付商铺，乙方有权要求甲方赔偿因此造成的实际损失，并可选择终止合同。

九、合同的生效与变更
9.1 本合同自双方签字盖章之日起生效，双方的权利与义务自生效日起开始实施。

9.2 本合同可经双方书面协商一致后变更，变更内容应以书面形式确认。

十、争议解决
10.1 本合同在履行过程中如发生争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成时，任一方可向[某某仲裁机构或某某法院]提起诉讼。

十一、其他条款
11.1 本合同的附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

11.2 本合同未尽事宜，双方可另行协商。

甲方（签字）：
乙方（签字）：
日期：[签约日期]
地点：[签约地点]